文/乐居财经 严明会

9月22日，华润万象生活（01209.HK）与湖北机场集团签约，武汉天河国际机场T3航站楼的商业资源，将交由华润万象生活操盘。

这是继西安咸阳机场T5之后，华润万象生活旗下机场商业品牌MIXC AIR在交通枢纽商业赛道落下的第二颗棋子。

签约当天，湖北机场集团总经理助理、实业公司党委书记、董事长孟庆举带队赴华润万象生活参访，协议在交流期间签署。

双方围绕航站楼商业空间规划、会员体系互通、旅客服务优化等方向展开探讨。

放在华润万象生活2026年上半年业绩背景下看，这笔签约的时机值得琢磨。

行业深度调整，华润万象生活凭借“商业 物业”的布局，整体业绩稳健，但结构分化明显——购物中心很能打，物业航道增长乏力，生态圈跑得快、但盈利能力有所下滑。

今年上半年，华润万象生活旗下116座购物中心零售额位列当地市场前三。这套运营能力能否在机场场景复制，是这笔签约最值得关注的地方。

MIXC AIR，把候机时间变成消费场景

MIXC AIR的定位，是把机场从通行过道改造成可停留、可体验、可消费的目的地，将候机、转机的碎片时间转化为消费场景。

全国首个完整落地的样板，是西安咸阳机场T5。

这个商业空间接近2万平方米，采用中心集中加登机口分散的布局，引入了140多个商铺，其中接近45%为首店，包含28家国内机场首店、32家西安机场首店。

同时，该项目把购物中心成熟的会员运营带入航站楼，打通“一点万象”会员体系，旅客在机场消费可积分，并推行同城同质同价。

不过，西安T5是全新建设的航站楼，空间条件好，动线设计自由度高。

武汉天河T3则不同，属于已投用多年的成熟航站楼，现有动线、铺位格局、消防及安检隔离区条件都是现成的，后续空间优化与业态重构需要适配现有建筑条件。改造难度，大概率会比新建更大。

但华润万象生活将其作为第二站，显然已有谋划。

截至9月21日，武汉天河机场年旅客吞吐量突破2600万人次，位居全国第十五、中部第一，日均旅客超过8万人次。

随着240小时过境免签政策落地和国际航线加密，口岸验放入境外籍旅客保持增长，商务客、中转旅客等高流动性人群，构成MIXC AIR的目标客群。

此外，华润万象生活在武汉的在营、筹备项目合计10个，产品线覆盖万象城、万象汇、万象天地。

武汉本身是华润万象生活的重要阵地，T3项目未来也可以和现有商业形成会员互通、品牌协同。

专业选手，新故事待检验

机场商业长期面临一个尴尬：客流巨大，但转化率低。旅客匆匆而过，很少有时间停留消费。传统机场商业以免税店和快餐为主，业态单一，体验感弱。

机场商业还受航班起落和客流潮汐影响，航班密集时段客流集中，深夜与早班机时段客流回落。如何将过境客流转化为有效消费，是MIXC AIR在武汉要面对的命题。

今年上半年，华润万象生活商业航道贡献收入36.98亿元，同比增长约13.2%，毛利率66.9%，同比提升0.8个百分点。其中，购物中心收入26.10亿元，同比增长15.2%，毛利率高达78.7%。

这些数字说明，华润万象生活运营购物中心的能力，在行业内确实领先，它能把品牌资源、空间运营、会员体系串起来，做出溢价。

但机场商业和购物中心商业，本质上是两种逻辑。

购物中心的客群是周边居民和办公人群，消费目的性强，停留时间长。机场旅客则不同，时间碎片化，消费决策快，对价格敏感度高。

华润万象生活在购物中心积累的品牌资源和运营经验，能否适配机场场景，需要时间验证。

另一个挑战是机场商业的租金模式。

购物中心通常采用固定租金加提成，机场则更多采用保底租金加提成，且保底金额往往较高，这对运营方的客流转化能力提出更高要求。

不过，华润万象生活并非没有准备。其半年报中提到，正在推进“城市空间运营服务商”的战略定位。机场商业，可以视为这一战略的延伸。

从购物中心到写字楼，再到机场，本质上都是在运营“空间”，只是场景不同。

如果MIXC AIR在武汉天河机场T3跑通，未来华润万象生活有望将这一模式复制到更多机场。

中国有超过250个民用运输机场，其中不少机场的商业运营水平仍有提升空间。

这是一个潜在的增量市场，但能不能吃下，取决于华润万象生活能否把购物中心的成功经验，真正转化为机场场景的运营能力。

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