中指研究院发布《物业费价格与收缴率的城市密码：从费用水平透视城市发展潜力》专题。

一、城市能级决定价格梯度：二十城物业费价格的分层特征

中指研究院2026年上半年中国物业服务价格指数研究显示，2026年6月，二十城物业服务均价为2.75元/平方米/月，呈现出鲜明的"城市能级分层"特征。这一价格梯度的形成，与城市经济发展水平、居民收入结构、房地产市场成熟度以及城市治理能力高度相关。

（一）一线城市：价格高地，服务品质引领

2026年6月，一线城市物业服务均价显著高于全国平均水平。其中，北京和深圳分别以4.02元/平方米/月和4.00元/平方米/月位居前两位，上海以3.55元/平方米/月紧随其后，广州为2.88元/平方米/月。一线城市的高物业费水平并非孤立的价格现象，而是多重因素共同作用的结果：

第一，高房价支撑高物业费。中指研究院专题研究显示，在样本市场中，物业费价格每提高1元/平方米/月，对应房屋成交均价上涨约5.3%。基于可比变量，北京市2025年住宅二手房成交项目情况显示，项目物业费单价每提升1元，对应住宅项目成交均价提升约2778元/平方米。高房价带来的高资产价值，使业主对物业服务的支付能力和意愿相应提升，形成了"高房价—高物业费—高品质服务—资产保值增值"的正向循环。

第二，高端项目供给充沛，拉动物业费水平。根据星级评价数据，一线城市五星级项目占比高达23.46%，显著高于二线城市的9.90%。其中上海、深圳和北京五星级项目收费均超过5.0元/平方米/月。大量高品质项目的存在，有效拉高了一线城市的整体物业费水平。

第三，经济活力强、居民支付能力高。一线城市人均可支配收入领先全国，产业结构以金融、科技、专业服务等高附加值行业为主，居民对生活品质有更高追求，愿意为优质的物业服务支付溢价。

（二）二线城市：分化明显，强二线物业费水平接近一线

二十城样本中的二线城市呈现出明显的内部差异化格局。杭州以3.00元/平方米/月的均价居于二线城市首位，天津（2.79元/平方米/月）、宁波（2.62元/平方米/月）、武汉（2.62元/平方米/月）紧随其后，成都、无锡、苏州、青岛等城市均价在2.0-2.5元/平方米/月区间，而常州仅为1.38元/平方米/月，处于二十城末端。

这种分化的背后，与各城市的经济发展水平、产业结构、人口吸引力等因素密切相关。以杭州为例，其数字经济蓬勃发展，人均GDP位居全国前列，城市综合实力持续提升，吸引了大量高素质人才流入，这些因素共同支撑了其物业费水平在二线城市中独占鳌头。

从星级评价来看，长三角、珠三角及西南地区四星级项目占据绝对主力，中部地区仍以三星级项目为主。一线城市四星级和五星级项目合计占比超过70%，而二线城市中三星级项目占比高达43.54%，显著高于一线城市的27.88%。这一结构性差异直接反映在物业费定价上。

（三）价格指数变动：一线城市趋稳，部分二三线城市承压

从价格指数变动趋势来看，2026年6月二十城物业服务价格综合指数为1073.51，同比下跌0.03%，环比下跌0.07%。整体而言，一线城市物业服务价格综合指数变化相对趋稳，北京、上海、深圳物业服务价格综合指数环比微涨或保持不变，显示出其物业费定价具有较强的韧性和抗周期能力。

部分二三线城市则出现不同程度下跌。其中，武汉环比跌幅最大，达0.40%；广州、常州、天津环比跌幅均在0.2%-0.4%之间；南昌、重庆环比跌幅在0.1%-0.2%之间。分区域看，珠三角环比下跌0.17%，中部地区环比下跌0.17%，长三角环比下跌0.04%，环渤海地区环比下跌0.02%，西南地区环比下跌0.01%。价格指数的区域分化，在一定程度上反映了各区域经济复苏节奏和城市发展势能的差异。

二、收缴率：城市治理效能的"试金石"

如果说物业费价格反映的是一个城市的"购买力"和"价值认同"，那么收缴率则更多地折射出一个城市的治理效能、居民契约精神以及社区关系健康度。中指研究院2026中国物业服务百强企业研究数据显示，2025年百强企业平均物业费收缴率为87.32%，呈持续下降趋势。这一数据背后，蕴含着深刻的城市发展内涵。

（一）收缴率下降的宏观背景与城市差异

收缴率下降并非单一城市或单一企业的现象，而是行业面临的系统性挑战。从宏观层面看，主要原因包括：第一，宏观经济承压，居民消费趋于审慎，对物业费的价格敏感度显著提升。第二，关联方风险持续传导，部分开发商应收账款逾期与坏账风险加剧，导致新建项目收缴率低于成熟项目。第三，部分城市的物业费限价政策以及空置房物业费打折等规定，动摇了原有物业费定价的认知基础，加剧了部分业主的缴费抵触情绪。

然而，不同城市之间的收缴率仍存在明显分化。从百强企业项目撤场数据可间接观察这一差异。中指研究院监测数据显示，2025年初至2026年3月底，全国共监测到住宅撤场项目案例212个。从地域分布看，苏州、重庆、合肥、南京、成都、武汉、杭州、徐州等城市撤场案例较为集中。其中，重庆受限价政策影响，业主要求降费或解聘物业公司，项目因降费后亏损而退出；武汉退场项目以次新房为主，高空置率、高物业费、低收缴率等问题叠加；苏州和南京业主维权意识较强、业委会覆盖率较高，因对物业服务不满而解聘物业的案例频发。

（二）收缴率背后的城市发展逻辑

收缴率高低与城市发展质量密切相关，其内在逻辑至少体现在以下三个层面：

第一，经济发达城市的住户缴费能力更强、意愿更高。在经济活跃、就业充分、收入稳定的一线城市，居民对物业费这一刚性支出的承受能力更强，"花钱买服务"的消费意识更加成熟，收缴率相对稳定。而在经济下行压力较大的城市，就业波动和收入不确定性直接影响居民的缴费意愿和能力。

第二，优质服务是收缴率的"压舱石"。服务和收费是因果互嵌的关系——好的服务带来高的收缴率，高的收缴率保障持续的服务投入。中指研究院满意度普查数据显示，2022-2026年，全国物业服务客户满意度得分整体呈现波动下行态势，2026年全国物业服务满意度约72.8分，同比下降0.1分。在那些物业服务品质较高、品牌物企覆盖率高的城市，收缴率通常更具韧性。

第三，城市治理水平影响收缴率。收缴率不仅仅是物业企业和业主之间的经济关系，更是社区治理水平的综合反映。在业委会制度健全、业主自治能力强的社区，物业费定价和收缴机制更为透明、规范，收缴率通常较高。而在治理机制不健全的社区，"搭便车"心理普遍，部分业主以"服务不到位"为由拒缴物业费，导致收缴率持续低迷，进而陷入"收缴低—减服务—收缴率更低"的恶性循环。

三、物业费水平与收缴率：透视城市发展潜力的"双透镜"

物业费价格和收缴率的组合，可以从多个维度揭示城市的发展质量与未来潜力。

（一）价格高低反映城市经济活力与居民财富水平

物业费价格与城市经济发展水平呈显著正相关。一线城市和强二线城市凭借强大的经济实力、高收入群体聚集和高品质住宅供给，物业费定价处于较高区间。这种高定价既是对物业服务企业运营能力的认可，也是对城市资产价值的一种确认。物业费价格越高的城市，往往意味着其城市经济更具活力、居民财富更加充裕、消费升级需求更为旺盛。

（二）收缴率反映城市治理效能与社会契约水平

收缴率是城市"软实力"的直观体现。一个收缴率较高的城市，往往具备以下特征：一是业主群体对物业服务的价值认同较高，契约精神较强；二是社区治理机制健全，业主委员会运作规范，沟通渠道畅通；三是物业服务体系成熟，能够提供"质价相符"的服务；四是地方政府监管和服务到位，能够有效化解物业纠纷。这样的城市，不仅物业管理行业健康有序，更反映出其社会整体治理能力的现代化水平。

（三）"高价格+高收缴率"是城市高质量发展的重要标志

"高价格+高收缴率"的Ⅰ类城市，其城市综合实力、居民生活品质和社会治理水平均处于领先地位，是城市高质量发展的标杆。而处于Ⅱ类和Ⅲ类的城市，则需要在物业管理水平提升、社区治理机制完善或经济活力激发等方面持续发力，才能迈入更高能级的发展轨道。

四、趋势研判：物业费市场化的方向与城市发展的互动

展望未来，物业费价格与收缴率将继续作为透视城市发展质量的重要窗口，并在以下趋势中不断演变：

第一，物业费市场化定价机制加速建立，价格与城市能级的关联性将进一步强化。2026年"十五五"规划纲要明确提出"实施物业服务质量提升行动"，政策导向下，北京、重庆、青岛、太原等二十多个城市已启动物业清单化服务加弹性定价的试点。随着"质价相符"机制逐步落地，物业费价格将更加真实地反映服务价值，不同能级城市之间的价格梯度也将更加分明。

第二，收缴率分化或将加剧，优质城市的收缴率韧性更强。在行业整体收缴率承压的背景下，经济发达、居民收入稳定、社区治理完善的城市，收缴率将表现出更强的抗压能力。而经济发展波动较大、治理机制薄弱、物业纠纷频发的城市，收缴率可能进一步下滑。收缴率的分化，将在一定程度上加速物业资源的区域再配置。

第三，科技赋能将重塑物业费的价值内涵。AI大模型、物联网、智能机器人等技术的深入应用，正在推动物业服务的降本增效。中指研究院研究显示，上市物业企业2025年平均管理费用同比下降3.89%，科技赋能降本增效已进入成果量化期。科技的进步有望在控制成本的同时提升服务质量，从而改善收缴率，形成"科技投入—服务提升—收缴率改善—更多科技投入"的正向循环。

第四，城市更新与"好房子"建设将为优质物业服务创造更大需求空间。随着"十五五"期间"好房子"建设与城市更新战略的纵深推进，大量老旧小区在完成改造后引入专业化物业服务，将为物业服务行业带来新的增量空间。目前，全国物业服务行业管理面积已达327.36亿平方米，预计到2030年将接近400亿平方米。在这一过程中，物业费的市场化定价和收缴率管理将成为衡量城市更新成效的重要标尺。

五、结语：物业费——解码城市未来的"另类指标"

物业费价格与收缴率，看似只是物业管理行业的两个运营指标，实则承载着丰富的城市发展信息。它们像一面多棱镜，折射出城市的经济底色、居民的生活品质、社会的治理能力和资产的未来预期。一个物业费价格合理、收缴率持续健康的城市，往往也是经济充满活力、居民安居乐业、治理高效有序的城市。

因此，无论是城市管理者、行业研究者，还是投资者和居民，都可以将物业费的价格水平和收缴率作为观察城市发展质量的一个便捷而有深度的窗口。从物业费看城市——这既是一种研究方法的创新，也是一种城市认知的拓展。（中指研究院物业研究部研究副总监彭雨）

责任编辑：李霞