基本信息
地块：朝阳区南磨房乡广渠路城中村改造项目0409-10地块；竞得方：中海新城；成交价：83.99亿元；溢价率：19.13%；成交楼面价：8.14万元/㎡
地块详情
用地性质：R2二类城镇住宅用地；用地规模：36847.62平方米；地上建筑规模：103173.34平方米；容积率：2.8；限高：80米。
该地块位于朝阳区南磨房乡广渠路沿线，属于东三环核心区域近年来少有的住宅供应。地块紧邻广渠路，周边珠江帝景、广渠金茂府等成熟高端社区环绕，区域居住基础较为成熟。
南磨房板块自2012年以来新房累计供应规模较小，区域新增住宅稀缺。2025年板块内能建东誉府小体量入市后快速去化，成交均价达到约10.6万元/㎡，一定程度验证了区域改善需求的承接能力。
本次竞拍吸引金茂、建发、中海、招商、保利、金隅+懋源联合体等多家房企参与，参拍企业覆盖央企、国企及优质民企，核心区稀缺地块仍具备较强市场关注度。
周边配套
地块位于东四环内侧，北侧紧邻广渠路，距离CBD、国贸等核心商务区较近，通勤优势明显。交通方面，周边有7号线大郊亭站以及在建28号线相关规划，未来轨道交通条件进一步提升。
商业方面，周边合生汇、芳圆里ID Mall等商业资源成熟，能够满足改善家庭消费需求；医疗方面，周边有垂杨柳医院等医疗资源。整体来看，项目配套成熟度较高，具备核心城区改善项目基础。
周边竞品与价格推算
区域二手房价格体系较为坚挺，广渠金茂府均价超过10万元/㎡，部分房源价格更高。新房方面，懋源·騴橒臺已于7月25日开盘，报价约11.5万元/㎡，进一步印证东三环核心区改善市场的价格承接能力。
本项目未来售价预计将参考能建东誉府、懋源·騴橒臺等新房项目以及广渠金茂府二手房价格体系。项目优势在于南磨房核心区稀缺供应、CBD通勤优势以及长期积累的改善需求；短板在于容积率较高，低密属性不足，对产品打造能力要求较高。
区域库存现状与市场判断
南磨房板块不同于外围区域，核心矛盾并非库存压力，而是优质住宅供应不足。近年来区域内大量存量住宅进入改善置换阶段，而新增高品质住宅供应有限，形成较强的改善需求积累。
此次金茂、建发、中海、招商、保利、金隅+懋源等多家房企参与，也体现出市场对于核心区稀缺土地价值的认可。
未来项目销售表现主要取决于产品定位和市场周期。若能够针对区域改善客群打造高品质住宅，有望承接广渠路沿线多年积累的置换需求，成为朝阳核心区改善型项目代表。（中指研究院土地市场研究负责人张凯）
责任编辑：李霞
贵公网安备52011302005168号