中国网财经10月23日讯 第八届领航·住房租赁产业国际论坛昨日在北京举行。2026年，住房租赁行业正迎来系统性重构，此次论坛由ICCRA住房租赁产业研究院主办，聚焦“留存”节点，探讨存量时代租赁业务中运营力的价值。

ICCRA住房租赁产业研究院院长赵然在发言中指出，存量时代仍然还会有新增的公寓，但是新开业的项目并不是以规模决定市场价值，而是要看运营。她做出了三个判断，分别是存量时代来临增量业务告一段落、行业安静不代表市场没有需求和运营会成为评价资产好坏的价值尺度。

赵然在论坛上提出的这一判断，道出了住房租赁行业正在经历的深刻变化。过去十余年，伴随着城镇化进程和住房租赁市场快速发展，租赁住房行业经历了一轮规模扩张。资本涌入、品牌崛起、项目加速落地，房源规模与城市布局一度成为衡量企业竞争力的重要指标。但随着房地产市场进入深度调整，新增供给不再是行业价值的唯一来源，存量运营或将决定下一阶段的胜负。

ICCRA《2026中国住房租赁市场资产管理报告》显示，2026年上半年，16个重点城市新增集中式租赁住房项目231个、新增房间约10.4万间。供给看似仍在高位，但这更多是“十四五”已筹建项目的集中交付，而非新一轮开发周期的开启。报告同时显示，供给来源已明显存量化：新建项目中63%来自存量土地开发，改造项目中超过95%来自存量商业办公楼与存量商品房。在ICCRA调研的34家机构中，未来一年以新建项目为主的仅占11.8%。

赵然将这一阶段概括为行业进入了“低声量、稳情绪的静默期”。在她看来，安静不代表没有变化，往往意味着旧模式已经失效，新的价值尺度尚未建立。但开发时代的落幕，并不意味着住房租赁行业失去发展空间。沉寂的是声量，不是需求。根据ICCRA《2026年中国住房租赁市场资产管理调研问卷》，34家受访机构中，85.3%预计2026年至2027年住房租赁大宗交易市场将保持稳定或有所上升，88.2%未来一年重点关注北上广深等一线城市。

同时行业运营基本盘依然保持韧性。2026年上半年，各类租赁住房产品加权平均出租率达到91.73%，青年公寓与租赁式社区的续约率分别为62.74%和60.16%。让租客住进来只是起点，如何让租客愿意长期留下来，正在成为企业竞争的分水岭。

运营能力的差异，最终会体现在资产价格上。以一个拥有1000间可出租房间的集中式租赁住房项目为例，假设每间房每月运营成本降低50元，在其他条件不变的情况下，项目年度净营业收入(NOI)可增加60万元；按照4.5%的资本化率测算，对应的资产价值增量约为1333万元。管理能力一旦转化为可核验的经营收益，就会被资本重新定价。这正是住房租赁行业“价值重估”的含义：资产的价值不再取决于拿下了多少房间，而取决于把每一间房经营得有多好。

同时，ICCRA住房租赁产业研究院在论坛上发布了行业首个长期运营力评价体系，围绕去化力、留存力、经营力和服务力四大维度，构建住房租赁资产运营能力的系统评价框架。这一评价体系的推出，为存量时代衡量资产经营质量、判断长期投资价值提供了新的参考，也折射出住房租赁行业由规模扩张向精细化运营转型的发展趋势。

此外，ICCRA在论坛上还揭晓了首届领航·住房租赁企业运营力大赛的获奖情况。大赛评价体系由基础经营数据(20%)和运营案例评审(80%)构成，采用ICCRA独创的“长期运营力模型”——去化力、留存力、经营力、服务力，从稳定出租、租户留存、现金流健康和服务体验等维度系统评估项目长期运营能力。据赵然介绍，本届大赛共收集到近百个项目的214项申报案例，为评价体系的研究提供了真实案例支撑。