【中指快评】新政首拍平稳开局 中建智地联合体底价再入歇甲

中指研究院土地市场研究负责人张凯

10月，北京土地市场以零成交收场，成为“828新政”落地后的首个整月空窗期。回顾9月，市场呈前热后冷走势：9月3日，顺义温榆河地块经174轮竞价，由华润置地以82.99亿元摘得，溢价率17.37%；通州宋庄地块以底价9.96亿元成交；9月22日，北京城建以底价17亿元竞得昌平东沙河地块。但自9月下旬起，朝阳将台地块临拍前暂停出让，丰台岳各庄地块公告延期，土地出让节奏进入调整阶段，重新上架的地块集中排入11月。

今日，昌平北七家歇甲地块顺利出让，成为新政后首宗正式挂牌竞拍的涉宅地块。由中建智地与北京未来科学城组成的联合体以底价29.36亿元摘得，住宅部分成交楼面价约3万元/㎡。

● 基本信息

地块：昌平区北七家镇歇甲庄村土地一级开发项目 CP02-0704-0049、0077-01、0073 地块；竞得方：中建智地+北京未来科学城联合体；成交价：29.36亿元；溢价率：0%；住宅成交楼面价：3万元/㎡

● 地块详情

用地性质：R2二类居住用地、A8社区综合服务设施用地；用地规模：88918.894 ㎡（0049 地块 61452.185 ㎡，0077-01 地块 22366.709 ㎡，0073 地块 5100 ㎡）；地上建筑规模：100913.44 ㎡（住宅 97853.44 ㎡，A8 社区服务设施 3060 ㎡）；限高：住宅地块60米、A8地块24米；容积率：0049地块1.01、0077-01地块1.6、0073地块0.6。

0073 地块含社区会客厅（养老驿站≥500㎡、助残服务中心≥300㎡、文化设施≥980㎡、社区管理服务用房≥500㎡）及 100 个社会停车位，无偿移交。

● 周边配套

地块距地铁17号线天通苑东站约1公里，17号线纵贯天通苑、望京、工体一带，向北接未来科学城、向南达CBD；该站按规划为17号线、18号线与R6线的交汇节点。生活配套主要依托北侧天通苑商圈与南侧朝阳新北苑商圈，商业有龙湖北苑天街、龙德广场、昌平山姆会员店，医疗有清华长庚医院。

板块按统一规划、配套先行模式整备，内部规划有中小学教育用地、滨湖公园及体育文化设施，清河、清河营郊野公园与温榆河公园构成生态基底。但板块当前处于开发初期，道路多为规划在建状态，商业、教育配套的兑现尚需周期。

● 综合评述

本宗地挂牌公告发布于9月30日，晚于“828新政”与“924”北京落地细则，全套新规直接适用。挂牌文件明确写明本项目严格执行建房规〔2026〕3号及京建发〔2026〕460号相关规定，即商品住房优先现房销售，若申请预售，单体建筑须完成主体结构封顶，预售资金全额、全过程监管。地价款可在签约后30日内先缴50%，余款最长两年内缴清、不计利息，首付约14.68亿元，资金峰值明显后移。

从规划条件来看，本地块同样契合了市规自委于10月12日印发的《关于本市住宅公共空间品质提升的意见（试行）》——该文件明确抬板高度原则上不超过8米，并鼓励通过架空层设置停车、配套设施、下沉庭院及邻里空间。此次歇甲地块的《多规合一审核意见函》中也已注明，可通过设置抬板平台的方式，充分盘活地上与地下的立体空间资源。

中建智地与北京未来科学城联合体此次再度出手拿地，背后离不开国贤府PARK项目的亮眼表现，也体现了其对板块价值的持续深耕与认可。国贤府PARK今年3月开盘，截止目前网签近700套，网签均价约5.6万元/㎡，144㎡主力户型率先售罄，指向板块内大面积改善需求真实存在。本宗地块楼面价虽高于国贤府PARK约1500元/㎡，但胜在容积率更低、配建更少，在成本锚点与已验证售价之间，尚留有产品升级的余地。

作者：张凯