中指研究院物业研究部研究副总监彭雨

2026年11月5日，建发物业公告，公司当日收到厦门市市场监督管理局发出的登记通知书，收购厦门联发（集团）物业服务有限公司100%股权的工商变更登记手续已完成。完成后，联发物业成为建发物业的间接全资附属公司，其财务业绩自同日起综合计入集团财务报表。

并表前，建发物业截至2026年6月30日在管建筑面积约9641万平方米，收入21.57亿元、同比增长18.3%，建发物业权益持有人应占溢利2.40亿元、同比增长11.2%。根据收购通函，联发物业截至2026年3月31日在11个省市的24个城市管理180个常规管理项目（不含售楼处），在管总建筑面积约2579万平方米，其中住宅占82.5%、非住宅占17.5%。按上述两个时点的披露数据静态相加测算，并表后建发物业在管面积约1.22亿平方米，较并表前增加约26%；该测算未考虑期间项目增减，2026年在管面积最终仍需以上市公司定期报告为准。

1、项目区域密度提升，为成本分摊提供条件

同城高密度布局，为运营成本分摊提供了条件。通函将“扩充管理总建筑面积、提升核心城市管理浓度、扩大规模效益”列为收购的主要理由。在同一城市或相邻区域内，人员跨项目调度、设施设备集中维保、供应链集中采购、数字化管理平台共用均具备实施基础，并表后建发物业单位面积管理成本存在下降空间。

根据建发物业2026年中期业绩公告，按地理位置分区，海西集群在管建筑面积约6634万平方米，占建发物业同期在管面积约68.8%，覆盖福州、南平、三明、龙岩、莆田、泉州、厦门、漳州等福建城市以及两广、湖南、川渝等地城市。收购通函披露，联发物业主要为厦门联发及其关联方开发的住宅与商业项目提供服务，截至2026年3月31日在11个省市的24个城市管理180个常规管理项目（不含售楼处），在管总建筑面积约2579万平方米；按区域划分，福建省在管面积约950万平方米、75个项目，是联发物业在管面积最大的区域，约占联发物业全部在管面积的37%。

从区域分布看，建发物业海西集群覆盖的福建城市，与联发物业在管面积最大的福建省项目在区位上重合度较高；两家公司项目均主要来自建发股份体系内的开发项目。并表后，建发物业的在管面积、服务户数与基础物业服务收费对应的面积基数同步扩大，区域管理密度相应提升。

在管理面积增速放缓的背景下，提升存量项目的区域密度与运营效率，成为企业改善单位面积成本的主要路径之一。联发物业在管面积中住宅占82.5%，与建发物业以基础物业服务为主的收入结构相近，服务标准与运营体系对接难度相对可控；成本效应能否兑现，取决于并表后系统打通、人员复用与标准统一的推进情况。

2、并购提升企业在福建本地投标条件适配度

除成本分摊外，管理体量与区域密度的提升还作用于市场拓展环节。从多地公开的物业服务招标文件看，投标企业的在管项目总建筑面积、同类项目业绩与信用等级，常以分档计分方式纳入资格预审或综合评分。并表后，建发物业在福建及海西区域可核验的在管规模与同类住宅项目管理业绩相应增加，人员与服务商的覆盖范围随之扩大；建发物业参与本地大体量住宅及公建项目投标时，在规模与业绩条件上的适配度相应提升。

对建发物业而言，11月5日的并表使在管规模突破1.2亿平方米，且新增面积主要落在既有重点区域，规模变化与区域密度提升同步发生。服务标准统一、系统打通与品牌体系梳理的推进，将决定这部分密度能否转化为成本效率与本地市场获取能力，但未来企业发展，仍取决于并表后系统打通、人员复用与标准统一的推进情况。