● 基本信息
地块：昌平区朱辛庄0055、0057地块；竞得方：未来科学城；成交价：9.09亿元（底价成交）；溢价率0%。
● 地块详情
0055地块：R2二类居住用地，用地面积约1.27公顷，建筑面积约3.18万平方米，容积率2.5，建筑限高80米，需配建150平方米社区综合服务设施；
0057地块：F3多功能用地，占地约1.07公顷。
● 项目优势
“地铁旁”是该项目最突出的标签。住宅部分距地铁昌平线与8号线换乘站朱辛庄站仅300米左右，属名副其实地铁盘。产业与人口的有力支撑是其另一优势：地块毗邻小米未来产业园，两站即达西二旗，有望持续承接海淀特别是西二旗区域的外溢购买力。此外，板块内已落地的北京一零一中学昌平实验学校、积水潭医院回龙观院区，以及沙河万达等商业配套，共同构成了相对完善的生活圈。
● 区域新房市场定价演变
2023年初，板块内首批商品住宅大华启宸府、越秀·星樾相继上市，均参考6.2万元/平方米的限价指引，销售均价分别约6.2万元/㎡和6万元/㎡，并先后实现清盘。
两年后，随着限价政策逐步退出，中海未来之境在2025年以“无限价、无指导价”方式入市，其成交楼面价降至约3.17万元/㎡，较大华、越秀项目低10%以上，且配建负担较轻，具备一定成本优势。尽管项目网签均价仍维持在6万元/㎡左右，但价格形成机制已从“行政限价”转向“市场定价”。
本次朱辛庄地块住宅部分楼面价（宅计容口径）约2.86万元/㎡，较中海未来之境的拿地成本进一步下降，预计将对在售项目形成一定压力。项目未来很可能仍以中小面积段的刚需、刚改产品为主，在承接前期项目清盘后需求的同时，也可能凭借成本优势，对周边在售项目的价格和去化节奏带来双重影响，推动板块进入以“成本定价”为主导的新阶段。
● 北京土地市场整体情况
今年以来，北京涉宅用地成交规模明显收缩，总规划建筑面积约116.5万平方米，同比下降50.3%。这一变化既与年度供地节奏有关，也延续了北京住宅用地年度计划供应量连续四年下调的趋势，整体仍延续“减量发展”基调。市场情绪同步趋于平缓，平均溢价率普遍走低。年内仅丰台蒲黄榆、太平桥两宗地块溢价率超过10%，而去年同期通州梨园、海淀树村、朱房村等多宗地块溢价率曾突破20%，热度对比明显。
成交地块还呈现出“小而美”的特征，且从预申请到正式挂牌的转化速度普遍较快（本宗地拟供应后当天进入预申请，隔天转正）。这也从侧面反映出，在政府部门持续落实调控与去库存导向的同时，企业端拿地也更为聚焦和谨慎——只有那些经过严格测算、符合“算得过账、风险可控”逻辑的优质地块，才会被真正推向市场。以往那种依赖规模预期进行扩张布局的模式，似乎正逐渐淡出。（中指研究院土地市场研究负责人张凯）
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