地块：昌平区昌平新城东沙河西岸局部地区土地一级开发项目CP00-0902-0008、0009地块；竞得方：城建发展；成交价：17亿元；溢价率：0%；住宅成交楼面价：1.92万元/㎡

地块详情

用地性质：R2二类居住用地；用地规模：49262.68㎡（0008地块28512.12㎡、0009地块20750.56㎡）；地上建筑规模：9.21 万㎡（0008地块约5.33万㎡、0009地块约3.88万平米）；限高：60米；容积率：1.87。

两个住宅用地各含1800 平方米劳动力安置商业。

周边配套

地块西北角距地铁昌平线昌平东关站直线约 122 米，属昌平线沿线少见的临站点宅地；昌平线向南可换乘 13 号线、15 号线，西二旗、清河、学院路方向通勤在一小时圈内。地面交通依托昌崔路，向外衔接北六环与京藏、京新高速。商业与医疗以老城存量为主。菓岭假日广场、国泰百货（昌平店）位于地块西南侧 1 公里范围内，北京市昌平区中医医院距地块约 2 公里。

整体评述

作为昌平区首宗在出让条件中明确提及抬板设计的住宅用地，本地块在全市范围内并非孤例——此前丰台岳各庄DC-L02地块已于8月24日挂牌、9月29日竞价，成为首个纳入该条款的项目。不过，从挂牌文件及“多规合一”文件来看，并未出现明确“现房销售”等相关表述。

目前板块内在售新房的价格体系较为清晰。建发观堂府累计去化率约81%，成交均价稳定在4.52万元/平方米；首开梧桐山语网签接近七成，均价约4.05万元/平方米；龙湖恩祥凌雲颂去化约23%，均价为3.97万元/平方米。

这三个项目均为小高层、洋房业态，与本地块1.87容积率、60米限高所能打造的产品属于同一口径。

值得留意的是，老城组团近年来少有临近地铁站的纯住宅用地供应，南邵板块的在售项目取证时间多集中在2023年至2025年，而老城一侧同期并无新增供应入市。

不过也需要看到，建发观堂府等周边新房项目尽管去化表现尚可，但整体体量偏大，合计仍有1000余套存量房源，可能对本地块形成一定分流。

此外，昌平老城缺乏强有力的产业支撑，购房需求主要来自本地改善群体。受828新政影响，本地块以小高层产品为主，封顶及竣备周期相对更长，对开发企业的资金实力与运营能力提出了更高要求。（中指研究院土地市场研究负责人张凯）

责任编辑：李霞