8月28日，证监会发布文件，支持房地产开发企业合理融资，支持房地产开发企业发行公司债券和资产支持证券（ABS）。从9月房地产行业债券发行规模来看，政策利好传导尚需时日。融资重心由集团主体信用转向项目端，更加需要专业开发、精细运营。融资方面，房地产企业需与主办银行紧密合作，做好资本金前置规划，组合运用多元融资工具，同时还需主动做好公开市场债务管理。

1、债券融资规模：9月同环比大幅下降，政策利好传导尚需时日

8月28日，证监会发布文件，从三个层面支持房地产企业债券融资：一是满足合理融资需求、提高审核效率，覆盖国有、民营等各类所有制房企，支持发行公司债券募集资金主要用于符合政策要求的房地产项目，募集资金规模与项目所需资金相匹配，负责实施的项目开发公司须符合监管要求；二是存量滚动接续，允许存量公司债券滚动续发，缓解到期兑付压力；三是市场化增信，鼓励专业机构按照市场化、法治化原则，通过担保、创设信用保护工具等方式支持房企发债。这一政策将有助于房地产企业在融资模式换挡期缓释资金接续风险、降低违约风险，进而提升房企稳健经营能力。

2026年9月房地产行业债券融资总额为265.1亿元，同比下降56.0%，环比下降41.5%。从融资结构来看，房地产行业信用债融资164.2亿元，同比下降54.8%，环比下降42.8%，占比61.9%；ABS融资101.0亿元，同比下降55.7%，环比下降21.5%，占比38.1%。9月，房地产行业债券融资同环比下滑，可能受到 以下因素影响：其一，政策利好传导至实际发行金额尚需时日；其二，发债仍需在建项目支撑，因此，新增发行仍受到企业整体投资能力、开发能力限制；其三，房地产行业仍在调整期，一些房企倾向于审慎开展重资产投资业务，从而影响债券融资需求；其四，房地产企业销售承压导致投资人对其投资信心仍待恢复。

从发行结构来看，信用债的发行主体以央企、地方国企为主，9月央国企发行占比达81.8%，较上年下降；民企和混合所有制企业发行占比上升。2026年9月，民企发债仍低水平恢复，发债民企和混合所有制企业数量为4家，基本是规模较大尚未出险的企业，其中，绿城、卓越商管发行金额分别为10亿元、9.9亿元。本月越秀地产信用债发行金额最高，达21亿元。

2026年1-9月房地产行业债券融资总额为4350.0亿元，同比下降2.7%。从融资结构来看，信用债融资2499.0亿元，同比下降7.9%；海外债融资209.0亿元，同比增长204.1%；ABS融资1642.0亿元，同比下降2.7%。

2、ABS：有底层资产支撑的CMBS/CMBN、类REITs占比超八成

ABS发行规模为101.0亿元，同比减少55.7%，环比减少21.5%。其中，类REITs是发行规模最大的一类资产证券化产品，占比达46.5%；其次是CMBS/CMBN和保障房，占比分别为40.9%、10.4%，供应链ABS占比为2.2%。

8月28日，证监会发文，支持房地产开发企业依托经营稳健、现金收益良好的不动产项目发行商业地产抵押贷款支持证券（CMBS）、不动产ABS。提出推动不动产投资信托基金（REITs）高质量发展。9月，ABS发行总金额中，有底层资产支撑的CMBS/CMBN、类REITs占比超八成。

9月，租赁住房REIT继续扩容。月内，国泰海通中建租赁住房REIT成立，募集资金规模13.675亿元，这是“中建系”首单公募REIT，也是上交所市场又一单央企背景的保障性租赁住房产品。底层资产是上海松江区保租房项目-中建·幸孚+公寓（上海松江店），原始权益人为中国建筑旗下的中建资本（上海），运营管理机构为中建东孚。

8月28日，证监会发文，盘活存量资产，拓宽房地产开发企业等权益融资渠道，支持依托符合条件的租赁住房、城市更新等项目发行REITs，或者作为扩募资产装入已上市REITs。目前，商业不动产REITs落地，促进公募REITs市场形成“传统基础设施+商业不动产”双轮驱动的发展格局，配合持有型不动产ABS，形成了多层次REITs市场。REITs形成优质信用与稳健经营、精细运营的正向循环，持续加固企业信用护城河。

面对这一机遇，建议企业从两方面着手：开发企业应对标REITs发行标准，系统梳理存量资产，构建产权清晰、现金流稳定、符合资本市场要求的优质资产池；同时强化运营能力，提升出租率和租金坪效，为未来更高的发行估值和分派率奠定基础。

总体来看，ABS产品类型仍以有优质底层资产支持的类型为主，ABS渠道始终向手握优质持有型资产的企业开放，这将倒逼房地产企业重视存量资产精细化运营。

3、新政下融资策略：融资重心由集团主体信用转向项目端，专业开发、精细运营是王道

“8.28新政”下，项目与集团现金流管理逻辑均需重塑。新模式下，项目资金封闭监管，回款进专户、专款专用、交付前严禁抽调。新政后房企经营进入“高资本沉淀、慢现金回流”的新阶段，单一项目自有资金占用显著抬升、周期大幅拉长，项目无法向集团输血；集团层面有息债务期限错配矛盾突出，统筹灵活调配受限，总部流动性管理难度上升。

“8.28新政”下，公司融资重心由集团主体信用转向项目端，将债务偿还来源与具体项目绑定，‌修复‌过去市场上行期的“短债长投”期限错配问题，“白名单”机制、公募REITs等政策仍在加速落地。房企信用资质评判标准核心将从“高规模、低负债、强信用”的主体信用，转向“优质项目组合、稳健现金流、健康资产负债表”的项目信用，这将倒逼企业重视单个项目的综合开发运营。政策提出债券、资产支持证券、公募REITs和不动产投资信托基金等多种配套融资，这些渠道多数也依赖于优质项目。因此，专业开发、精细运营是房地产企业获取资金支持的基础。

其一，与主办银行紧密合作。优先选择具备“开发贷+监管账户+按揭”一站式服务能力的国有大行或股份制银行，可争取牵头组建银团以分散风险。按揭回款节奏管理提前，与主办银行沟通竣工备案节点，确保按揭贷款及时发放、回款足额归集、监管额度按需解除，缩短资金在监管账户的沉淀时间。

其二，资本金前置规划。新政下预售门槛提至主体结构封顶、个人按揭延后至竣备后发放，单项目自有资金的占用规模和周期显著上升，必须在拿地阶段即完成全周期资金计划。融资期限须与项目建设、销售周期严格匹配，充分利用政策红利，如预售项目开发贷最长5年、现房项目最长7年，首次还本原则上安排在竣工备案之后，避免 “短贷长用”造成的接续压力。

其三，组合运用多元融资工具。在债权类（开发贷、公司债、CMBS/ABN 等）、权益类（股权融资、引战投、合作开发）及证券化工具（租赁住房与商业地产 REITs、不动产 ABS）之间灵活搭配，主动对接各类政策通道，缓解阶段性资金压力、优化整体融资结构与成本。

其四，主动做好公开市场债务管理。持续跟踪存续公司债、中期票据、CMBS 等公开债券的到期与回售节点，提前制定偿债资金计划；用足新政 “存量公司债券滚动续发” 等政策红利，通过新发置换、展期重组、以资抵债等方式稳接续、降存量、防违约，守住公开市场信用底线，避免一次违约触发交叉违约、评级下调、再融资功能丧失的连锁冲击。（中指研究院企业研究总监刘水）

责任编辑：李霞