6月27日，据克而瑞物管最新研究显示，物业服务行业正经历盈利能力的结构性调整。2024年，500强、百强及上市物企三大核心指标首次同步下滑，毛利率、净利率持续探底，净利润更出现行业性负增长，物业企业持续多年的高增长周期宣告终结。
毛利率连续三年下行 盈利空间持续收窄
据图中数据，2024年500强、百强、上市物企毛利率分别跌至16.8%、18.6%和19.0%，较2023年下降1.1、1.2及0.7个百分点，连续三年呈现回落态势。历史数据显示，2018-2020年上市物企毛利率最高达27%，但随着行业竞争加剧与成本上升，2020年后三大梯队毛利率进入下行通道。
净利润跌幅扩大 上市企业承压最重
2024年成为行业盈利转折点：500强物企净利润353.7亿元，同比下降2.8%；百强物企净利润198.2亿元，同比下降2.4%；上市物企净利润125.0亿元，同比骤降23.3%，跌幅远超其他梯队。
值得关注的是，500强与百强物企净利润已连续三年负增长，而上市企业受资产减值准备、增值服务萎缩等影响，2024年盈利压力显著加剧。
毛利润首现负增长 收入质量遭挑战
在成本上升、收缴率下降的双重挤压下，2024年毛利润增速由正转负：500强毛利润1000.8亿元，增速-2.8%（较2023年降7.9个百分点）；百强毛利润780.6亿元，增速-2.4%（降4.8个百分点）；上市物企毛利润557.4亿元，增速-5.7%（降6.9个百分点）。
对比房企仍具相对韧性 行业进入精细化运营阶段
尽管物业行业承压明显，但相比房地产企业仍展现抗风险优势。2024年500强房企净利润率仅2.4%，同比降29.5%，部分企业深陷亏损；而物企净利率虽降至近年最低（500强5.9%、百强4.7%、上市4.3%），但通过收入结构优化与成本管控，经营稳定性仍高于开发端。
分析师指出，物业行业已从规模扩张转入存量深耕阶段。未来企业需通过科技降本、增值服务创新及非住业态拓展重建盈利模型，告别依赖关联方输送的增长模式。行业洗牌加速背景下，具备独立运营能力的企业将更具竞争力。
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